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深圳龙华区:土地存量开发破解空间发展难题
382 2017-08-23 汪勇、黎承源


为满足城市发展的迫切需求,破解空间难题,深圳市大力实施“强区放权”,全面深化规划国土体制机制改革。


一、“改革”背景



深圳龙华区面积175平方公里,可建设用地约110平方公里,目前可建设用地完全饱和,剩余可开发建设土地严重不足。与此同时,城区建设档次不高,35平方公里的三旧范围需要二次开发,土地开发利用面临开发程度高与利用效率低、供应不足与需求旺盛、可利用土地分散、连片需求等一系列矛盾,严重制约大项目、好企业的落地,成为龙华全区城市发展的瓶颈。


为满足城市发展的迫切需求,破解空间难题,龙华区积极落实改革要求,以“强区放权”的政策红利为抓手,整合城市更新、土地整备、公共设施房屋征收补偿、储备土地管理等资源,存量挖潜、土地二次开发,实现土地资源的节约集约利用,努力破解空间资源瓶颈,为推动实体经济转型升级、城市开发建设等提供坚实的保障。



二、城市更新成龙华经济社会发展“生力军”


近年来,龙华区城市更新工作全面推进,成为区域经济社会发展一支“生力军”,在拉动经济增长、完善城市功能、促进产业转型升级、稳定房地产市场供应等方面起到至关重要的作用。据了解,目前龙华区已列入计划的城市更新项目共84个,其中已完成用地出让项目共30个,拉动固定资产投资约350亿元,贡献土地面积45公顷,平均贡献率约30%。


从落实公配来看,已完成用地出让30个项目共配建保障性住房39万平方米,创新型产业用房2万平方米,配建18所幼儿园、3所小学、1所九年一贯制学校。从产业升级来看,“工改工”项目成为城市产业转型升级新动力。如今龙华区已列入城市更新计划的“工改工”项目共13个,计划批准的“工改工”用地面积从建区前的2.3公顷增长到85公顷,更新改造后将提供250万平方米的产业用房及产业配套设施。


城市更新还拉动龙华经济飞速增长。2017年上半年,龙华区完成第八工业区宝龙地块、龙华汽车站、威华工业区等项目土地出让合同签订,推动深圳北(龙华)商务中心、观澜中心西等10多个项目继续建设,拉动固定资产投资超40亿元。城市更新在改变城市面貌、盘活土地资源的同时,还促进各类新型产业、公共配套设施落地。


三、城市更新全面提速提质提效


2016年,深圳将市级审批事权全部下放至各区。为加快深化全市国土体制机制的改革,简化流程,强化服务,提高效率,龙华同步调整体制机制,整合城市更新、土地整备、征地拆迁、储备土地管理等职能,设立区城市更新局(土地整备局)。事权下放以来,龙华区城市更新事项共收文300余项,充分发挥城市更新审批环节的主导作用,提高审批效率。一年来,龙华区加快城市更新项目审查,上下横朗、立上工业区等20多个项目列入城市更新计划,强力推动城市更新规划审查、实施主体确认、用地出让等环节,有效形成储备一批、在审一批、在建一批的梯度培育机制。


完善更新政策


2017年4月《深圳市龙华区城市更新实施办法》正式印发实施。作为全区城市更新的纲领性文件,它统筹全区城市更新工作,明确了城市更新工作架构及流程,为项目申报和审批提供指导。此外,为了完善规划统筹,实现科学规划,编制了《龙华区城市更新“十三五”规划》,合理确定城市更新的规模与结构。


加强片区统筹


针对龙华现有公共配套设施相对缺乏、单个项目运作模式不利于公共设施分担和片区整体提升的情况,按照“利益共享、责任共担”原则,将片区内的道路、学校、医疗机构、文体中心等项目建设(含拆迁)全部纳入片区统筹,结合法定图则要求和片区实际情况,实现城市更新项目动态实施,合理解决公共基础配套设施欠账问题,从而实现民生幸福、产业升级、空间优化、低碳生态、基础保障等城市更新发展目标。


深化改革


龙华区也是亮点纷呈。首先,发挥区城市更新、土地整备“一家”的优势,强化城市更新与征地拆迁的互联互动。轨道交通6号线,轨道4号线清湖站、竹村站、观澜站,龙华中学高中部,牛湖水、君子布河等项目均引导城市更新相关权利主体提前移交土地。其次,龙华区鼓励区属国有企业参与城市更新,选取大浪同富邨工业园为试点,积极为产业空间落地提供保障。



四、让百姓享受更多城市发展红利


龙华区城市更新工作快马加鞭,整备拆迁工作不断突破,为公共基础设施落地释放了发展空间。一年来,龙华区完成了有轨电车示范线、五和大道、石清大道一期、梅观高速华为立交F匝道等一大批公共基础设施的征收补偿工作,推动一批民生项目加速上马。2016年完成32万平方米房屋补偿工作,房屋征收面积超历年总和,整备土地入库110公顷,连续5年超额完成市政府下达的整备任务。


充分发挥政策优势,以试点整备推动项目拆迁。2015年,市政府印发了《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》,龙华区以试点整备推动项目拆迁,12个列入计划的土地整备利益统筹试点项目,有10个是为了解决政府投资项目落地。观湖下围成为全市首个完成全链条审批的试点项目,通过试点整备有效推动了五和大道、有轨电车(平安路)、石清大道一期、外环高速、龙澜大道等项目的征地拆迁问题。据了解,一些社区股份公司在留用地、补偿款未落实的前提下,就提前把土地提供给政府,充分说明基层群众对政府的信任,对试点整备政策的支持。在违法建筑疏导方面,龙华区积极以城市更新和土地整备为抓手,大力消除违法建筑这一城市顽疾。据悉。截至目前,龙华全区已拆除消化违法建筑约200万平方米。


未来,龙华区将继续推动存量土地开发方面向纵深发展,依靠城市更新、土地整备两大抓手,提高土地资源利用水平,让城市肌体日益焕发青春活力,为辖区经济发展释放土地空间,促进龙华区有质量、有秩序、可持续发展。



(资料来源:深圳特区报)



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