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美如何将斯台普顿旧机场变成绿色社区
350 2017-08-23 康芸宾



面对从严控制的城市土地使用政策,以特大城市如何能够高效地合理使用当前的存量土地是城市发展的关键,同时实现以社区更新为主导的城市更新将日益成为城市发展的重要方式。



一、规划特点

可持续的设计与发展


1

城市设计的一贯性


丹佛城市设计的遗产主要包括:广阔的公园-公园道路-小径系统、古典设计风格的公共建筑,以及充分融合丹佛自然要素的公共开敞空间。斯台普顿的重建对这些设计都进行了继承,确保了丹佛大都市区城市设计的一致性。为实现交通静化的效果,社区内部道路采用了较窄的设计来控制车流。同时,融入"海绵城市"的设计理念,确保地表的可渗透性。社区整体的设计也充分考虑了其周边的山地景观与自然景观,实现与它们的有效衔接。



2

资源能源利用的高效


斯台普顿的重建贯彻其“绿皮书”中能源利用的愿景,对整个机场都进行广泛的回收利用,例如将回收获得的沥青用于附近地区的道路建设。此外,90%的家庭目前都参与了自愿回收的项目。建筑节能方面,许多商业、办公建筑都获得了LEED认证,最新的住宅建筑都达到或超过了美国环保部规定的“能源之星”标准,同时力求在下一代住宅中实现能源的实时监控。

 

3

慢行系统与公共空间的可达性


斯台普顿拥有发达的慢行系统网络,58公里的自行车道与丹佛大都市区1287公里的自行车系统相连接;人行道和小径都设计得较为宽阔,并且与车行道保持一定的距离,保证安全的同时强调独一无二的步行体验而不仅仅是从地点甲到达地点乙。斯台普顿拥有无处不在的开敞空间,50个公园遍布整个地区,包括一个32公顷的中央公园在内共有超过6.5平方公里的开敞空间。

 

丹佛最具吸引力社区效果图



二、建设与实施

从开发规划,实施准备到规划实施


1

规划实施前的多种准备——确定开发管理者、更新区域边界和出让协议


 

(1)成立斯台普顿开发公司

 

成立斯台普顿开发公司是一个非营利性开发公司,在丹佛市/县制订的明确其权限和职责的合同下运行,是斯台普顿资产租赁与出售的媒介并承担该地区及其重建开发的管理任务。开发公司最初的启动获得市/县和其他公共、慈善机构的资助,但最终要实现自给自足,从其进行的各项活动收入中收回运行成本。


斯台普顿开发公司的组织架构


(2)斯台普顿衰败程度研究——科学划定城市更新区域

 

1997年,斯台普顿开发公司进行的一项研究作为判断斯台普顿的资产现状是否可认为已经衰败的依据,从而将其指定为城市更新区域,这也是决定斯台普顿是否适用于租税增额融资政策的第一步。租税增额融资是将由重建活动带来的财产税和营业税的增加来辅助基础设施建设的一种机制,新的税收收入必须用于具有公共效益且对重建工作有帮助的基础设施提高。

 

(3)斯台普顿开发公司与丹佛市签署主租赁与处理协议

 

这为斯台普顿开发公司成为斯台普顿资产处置的媒介及开发管理者迈出实质性一步。协议使斯台普顿开发公司拥有15年的斯台普顿维护和租赁权、购买该资产的选择,以及与《斯台普顿开发规划》规定的土地使用用途保持一致情况下出售地块的权力。主租赁与处理协议在1999年进行修订,增加了联邦航空局的要求以及与航空公司的协议。



2

以灵活区划调整,确保生态修复和基础设施开发为特征的规划实施


(1)航空部与开发商博弈共赢,确保环境修复后土地能够一次全部出让

 

2000年,森林城市公司被斯台普顿开发公司选择为合作伙伴,成为斯台普顿重建的主要开发商。斯台普顿国际机场的土地最初都由丹佛航空部拥有,联邦航空局要求丹佛航空部对原机场可开发的土地必须获取与市场价值匹配的土地收入,并在随后将收入用于航空目的。最终,斯台普顿开发公司与森林城市公司达成了一项购买协议,协议要求森林城市公司必须购买斯台普顿所有可开发的土地。同时,丹佛市航空部按要求做出承诺,保证出售的土地经过环境修复、地上物经过彻底的拆除,并依据重建对土地进行重新区划。

 

(2)通过法律监管,政府监督,部门合作和购买修复保险等多种手段分时保障生态修复实施

 

机场用地作为一种特殊用地,长年累月的飞机活动不可避免地对当地土壤、水资源造成污染。美国各级政府,包括此案例涉及到的科罗拉多州政府都对机场迁移后的环境修复提出明确要求,只有完成环境修复达到要求才可将土地进行交付。为了与“绿皮书”中保护资源的目标保持一致,回收了450公顷的路面,从停车场和机场跑道获得了超过20万吨沥青,它们将被用作落基山国家野生保护区和其他地区的道路路基建设。航空部预计会花费超过1.2亿美元对机场进行拆除与环境修复,这些开销来自于卖地收入和航空公司缴纳的机场费的一部分。同时,作为预防,航空部购买了保险来支付在斯台普顿可能会发现的目前未知的污染修复。



 (3)分时分片进行区划调整,创新用途矩阵便于开发商灵活使用

 

斯台普顿地区过去整个的区划都是航空用途。机场迁移后,区划调整势在必行,为满足需要,首先对部分地区进行了临时区划。鉴于现有的区划标准无法实现斯台普顿的规划愿景,丹佛社区规划和发展部与斯台普顿开发公司、斯台普顿市民咨询理事会和其他相关组织紧密合作,制订适用于这些较大地块的区划。紧接着,市议会将斯台普顿剩余的土地重新区划为不同的混合用途区。

 

(4)成立特别大都会区专门负责社区基础设施从零开始的开发

 

由于斯台普顿土地先前的独特用途,除了边缘地带,斯台普顿基本没有什么基础设施来支持开发。在这方面,科罗拉多州的大都会区制度在斯台普顿的基础设施建设中发挥了极为重要的作用。

 

(5)多方合作进行社区管理

 

斯台普顿社区协会主要负责斯台普顿社区的日常管理工作。它是一个非营利性社区开发组织,它主要通过对公园与休闲娱乐空间的管理、社区活动与文化项目的持续开展、长期的运行管理和对社区资产的维护在社区中创造并维持一种归属感和凝聚力。社区协会理事会是社区协会的管理机构,社区协会将斯台普顿划分为8个代表区进行管理,每个区内每年会选取一个代表来组成咨询委员会,该委员会就特殊活动和社区项目等方面的问题向理事会提出建议。

  

斯台普顿重建框架


 (资料来源:中国城市中心规划院)


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